图片来源@视觉中国

文 | 日晞研究所

从上海2011年开始征收房产税，这些年不断调整房产税增收细则来看，房产税未来必然会征收，只是时间早晚的问题。

2017年3月，全国两会的新闻发布会上，新闻发言人表示，全国人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

(资料图片)

“房地产税”，不仅完全契合这句话的要求，更能填补上房地产交易、土地出让金双重减少的收益，开征，正当其时。

只不过，已经在路上的房地产税，怎么征收才能称为合理？

面对急转直下的房地产业，地方政府能如愿开征房产税吗？

从2018年开始，房地产市场急转直下，房子、土地卖不动开始成为日常。

房地产行业也开始发生质的改变，宏观调控措施虽然得到有力落实，但目前促刚需房交易效果也是逐年下降。

2022年，全国各大、中、小城市分多轮，连续、密集出台刺激房地产业发展的政策。

房地产市场不能回暖，政府财政至少减少三笔收入来源：土地交易收入、房地产交易税，与房地产业息息相关的其他产业的税收收入。

去年底，有媒体称，“2022年土拍热度已处于冰点。”

2022年，国有土地使用权出让收入（土地出让金）66854亿元。而2021年这个数字是8.7万亿元。2022年相比2021年，降幅为23.3%，绝对值下降超2万亿，为历史最大幅度下降。

地不好卖了，直接影响着过去地方政府靠卖地赚钱提升地方政府总收入的比例。

过去20年来，土地出让金（即“卖地”所得）收入是地方政府较为关键的收入来源，占比约为地方政府总收入的50%。

从2021年开始，房价涨不动了，销售量和销售总额到2022年底趋近腰斩，地方财政将面对没钱之后各项市政建设开支的赤字问题。

部分地方政府鼓励公务员买房，用极低的首付比例和房贷利率，同时房贷LPR也一直在下调。这一系列举措都是为了同一目标：刺激刚需房和改善房的交易。

可是不管怎么刺激刚需房和改善房的销售，城市范围内的新房总会越来越少，二手房越来越多，新房购房者也会不断下降，买新房的人数变得极少的时候，卖地的财政收入就几乎没有了。

这个时候也许是专家提议也许是市场经济体制与国际接轨的改善方案诞生了，政府找到了一个新的财政收入来源——房产税。

扭转增量房产收交易税的方式转为存量房产收税，覆盖的人群也不少。

资产总量达到一定规模的时候，存量税必然是比增量税更为可靠的。

也就是说，现在政府还在制定促销费，保交房等政策，但当房子再如何促进也没有人买，置换率也不高的时候，并且已经买房的人房贷基本都还到1/4-1/2阶段，这时候，房产税就要开始全面大范围开征了。

不管地方政府意愿如何，开征房产税是必然的趋势。

居民层面：中国该不该收房地产税？

“税收是喂养政府的奶娘。”

我国的个人所得税纳税人群只有一亿左右，个税占税收比例只有百分之八，而国外发达国家个税占比为百分之三十到四十。

主要纳税人群是刚刚吃饱肚子的工薪阶级。显而易见，个税的缴收缴存在巨大漏洞。

近几年，娱乐圈众多明星大腕、带货网红、纷纷因偷税漏税而塌房，被处以巨额罚款，全面封杀以儆效尤。

2023年正式全面铺开的金税四期，就是将银行、海关、甚至包括个人社交软件、手机号等等云端数据全面联通，通过背后的算法，精准的锁定实际收入与个税申报不符的高危人群，推送给税务部门。

金税四期充分的弥补了金税三期以票治税的致命漏洞——阴阳合同，而这恰恰正是众多明星网红们偷漏个税的不二法门。

金税四期来了，先从明星大腕身上开刀，毕竟一个明星网红直播的偷税漏税就可以抵千万穷头百姓。

如果金税四期运行顺利，高收入群体主动纳税，税收得以显著增加，房地产税估计还能延缓几年，以换取房地产泡沫的逐步消解。

一但达不到预期的效果，那么，房地产税全面铺开将是最后的选择。

此前，中国房地产市场的高速发展已经引起了全社会的广泛关注。在这个市场中，除了房价高涨的问题外，税收也成为了人们关注的焦点之一。

人们将房地产业比作资金的“蓄水池”，是因为它积聚了大量的资金，创造了大量的税收，拉动了经济的快速增长。

房地产及其相关的产业产生的税收、土地交易收入，减少双重叠加，导致地方财政吃紧，公务员发不出工资，基础设施建设、更新进度减慢，公共基础服务难以为继……

房地产税迟早要收，但不是现在，房地产税一旦开征，房地产市场泡沫立马破给你看，鱼死网破。但现实是地方政府没钱了，怎么办？

因此，收取房地产税可以在多方面发挥作用，减少房地产市场中的投机需求，降低房价，从而使更多的人有机会拥有房屋，促进经济发展。

房产税的本质是不会改变的，其最大的本质就是调节房地产市场机制和收入分配，补充政府税收收入和税收体系。

目前国内经济增速放缓，财政压力较大，特别是近两年房地产市场低迷，土地财政也捉襟见肘，试点多年的房地产税也因此迟迟无法全面开征。

随着疫情防控放开，加上政府靠卖地取得的财政收入逐年减少，债务风险增加，开征“房产税”或许已经不是或许，而是势在必行。

6年前，人们考虑的是征收房地产税能否抑制房价，增加房地产业市场供应；而今要考虑的是，能征出多少资金。

因此在居民层面，“中国该不该收房地产税”的问题也在房地产税试点以及各项立法程序开始之后，悄然转变讨论“中国哪部分人群应缴纳房地产税”以及“中国的房地产税缴纳计算公式”。

全面开征房地产税，将会对我们产生什么影响？以后买房该怎么考虑房产税问题

对于房产税开征试点城市上海而言，征收的房产税已经有十多年了，2022年和2023年的调整只是基数调整带来的新一年的变化。

本质上这都算是针对普通个体征收的一种税种，虽然方式可能不一样，但是制定的逻辑相近，或许我们可以从上海的房产税开征数十年的经验中得到一些参考。

上海起征房产税，一般是针对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税。

第一套住房并不征收房产税，并且和面积无关，就算手上持有一套上海的别墅，200-300平米，也不在征收范围。

而针对本地居民家庭第二套也绝不仅仅只是针对持有套数，还需根据居民家庭人均住房面积来计算，夫妻以及未成年子女免税人均面积均为60平米。

上海房产税的征收标准，在2022年有一条基准线，基准线之上是收0.6%，基准线之下是收0.4%。2023年基准线调整为88860元/平。

关于二手房的房产税的价格标准，是根据一手房的成交均价来的。

税率分界线=上一年度新房成交均价×2。

严格意义上征收标准的不同，我们认为差别可能是豪宅和普通住宅的区别。

购房方面，上海内环内500万以上和500万以下交易税点也不同。和征收房产税政策的差别有异曲同工之妙。

某种程度上，一手房和二手房的定价体系算是互相干扰了。

一手房决定二手房的房产税，但是一手房定价同样也会参考二手房体系，这也决定了每年的定价都会调整。

这是比较少的在官方层面我们可以看到关于房价的数据，除了2012年、2018年下跌，其他都是在上涨，夸张如2016年、2017年，涨幅都在20-30%，平均下来，上海楼市一手房均价每年涨幅9.72%。

当然了，均价不能说明任何，因为供求结构会影响数值，但这也确实是官方看到的一个价格波动。

除了有征收房产税的政策，还有关于退税（减免）方面的政策。

从上文可以看出，即便将来在全国范围开征房产税，房产税针对的也只是少部分人，打击的更是少部分的炒房客。

大多数中国居民其实都不在房产税的征收范围。

但是将来如果全网合并数据，全国范围统计家庭名下房产数量，也未可知。但从趋势上看，不太现实。

此外，真正意义上地开征房产税也需要解决两个难题。

其一，房产税首先需要解决的难题，就是土地制度问题。

目前我们购房的方式，只是向国家买了住房的使用权，相当于我们租用了国家土地70年的期限，现在房产税是以我们消费者的房子为征收对象，那么70年之后是不是就不征收了？以及70年产权续期的时候，是否还需要征收额外的土地租用费用，或者说土地租赁会不会返税给我们，这都是需要确定和解决的事项。

其二，房产税还需要解决的问题，就是不动产全国联网问题。

如果全国房产信息不联网，就没法对这部分人群进行按照房子为对象去征税，那么漏网之鱼就会变得非常严重，这样房产税征收和调节收入分配就没有任何意义。

但是如果全国的房产均纳入征收范围，如何协调和统计征收过遗产税的房产产生的房产税等等问题，将来也会成为需要讨论清楚的方向。

税叠加税征收的方式，目前看也不是很可取。

政策制定的当初就想好，是让大部分人减免甚至不用缴纳。这是当初制定上海房产税的初衷。

但是未来二手房交易税，父母名下房产作为遗产过户给子女产生的遗产税，改善房的房价波动等问题，都将成为未来全面开征房产税时，居民层面会遇到的问题。

上海等试点10年房产税的城市设定的这个税收开征逻辑，未来在其他城市也大抵是如此。

也就是说，三口之家，房子在180平米以下的其实都不需要缴纳房产税，如果你努力生一个二胎，240平米的房子都不需要交税。

这个人均60平米的标准制定的还是很有魄力的，要知道十几年前的上海人均居住面积只有十几平，哪怕是在现在也只有37平米人均远没到60平米。

从这个公式里面我们可以看出哪些是房产税倾斜人群，一就是本地人，二是多人口家庭，所以这个政策本身是有态度的，落户、结婚、生子都是在这个城市的更优生活选择。

相对而言，以后带教育、医疗等资源，距离更靠近市中心的小户型40-60平米房产，有可能还能比改善型120-180平米的房价波动更小。毕竟，一个家庭持有2套内环小户型，40+60也才100平米房产。

但是在首套内环小户型40基础上，考虑中外环改善型住房也将优先90-100左右的面积了。

这样看来，外环边的135-150平米房产对比中环内的60-90平米房产，价格差不多的情况下，为了节约未来家庭房产税的年均固定支出，中环内的60-90平米房产以及内环内的40-60平米房产在未来价格会更趋于平稳。

自房产开始有了租赁的商用价值，城市开始划分一二三四线，房产作为一项固定资产，征税变成一种经济常态之时，从试点城市中的高净值人群来看，抵触情绪并不明显。或许，人们开始从房产上收取租金的那日起，房产被赋予商业地产、家用住宅、热门学区等价值属性后，房产交易和租赁逐年被纳入征税的经济活动范围，就是早晚的事。而对一项能产生经济价值的资产征税，于每天都在参与经济活动的人们而言，认知和心理上或许都是认可的。